受抵押贷款利率下行 、房价涨幅放缓推动
，买家重返市场，美国 2 月二手房销售意外增长 ，但供应依然紧张，或抑制春季销售旺季的市场活跃度
。

　　全美房地产经纪人协会（NAR）周二公布
，2 月二手房销售环比增长1.7%，经季节调整后年化销量达409 万套。1 月数据被上修 ，销量从此前公布的391 万套修正为402 万套 。

　　路透社调查的经济学家此前预计
，二手房销售年化总量将降至389 万套
。2 月销量主要反映去年 12 月与今年 1 月签署的购房合同 —— 这段时间正是抵押贷款利率开始持续下行的阶段。

　　尽管 1 月美国多地遭遇暴雪与严寒天气，但无迹象显示其显著冲击整体市场 ，仅东北部地区销量环比下降6.0% 。西部
、人口稠密的南部及中西部地区销量均实现环比增长。

　　不过
，二手房销售总量同比仍下降 1.4%
。2 月二手房价格中位数为39.8 万美元，同比微涨0.3%。

　　“住房可负担性正在改善 ，消费者正作出回应 。”NAR 首席经济学家劳伦斯?云（Lawrence Yun）表示
，“库存正在增长，但增速缓慢
。若未来数月需求显著回升、超过供应增速 ，房价将不可避免上涨。 ”

　　NAR 称
，其住房可负担性指数从 1 月的117.1微升至 2 月的117.6，较去年同期的103.1明显改善 。所有地区的住房可负担性均较去年提升 ，西部与南部涨幅尤为显著
。

　　抵押贷款利率已下行

　　今年以来，抵押贷款利率大幅回落
，部分原因是特朗普总统下令联邦住房金融局（FHFA）收购抵押贷款巨头房地美（Freddie Mac）与房利美（Fannie Mae）发行的债券。FHFA 负责监管这两家机构 。

　　不过，受美以对伊朗战争影响 ，油价与汽油价格上涨
，推高通胀压力与美国国债收益率，抵押贷款利率进一步下行空间或受限
。抵押贷款利率与基准 10 年期国债收益率挂钩。

　　房地美数据显示 ，主流 30 年期固定抵押贷款利率上周平均为6% 。中东冲突爆发前一周
，该利率曾降至5.98%
。

　　库存与市场结构

　　二手房库存环比增长2.4%至129 万套，仍远低于疫情前水平。供应同比增长4.9% 。按 2 月销售速度计算 ，当前库存需3.8 个月售罄
，高于去年同期的3.6 个月。

　　房屋从挂牌到成交的中位天数从去年的42 天增至47 天
。

　　首次购房者占总销量的34%，高于去年同期的31%。经济学家与房产经纪商认为 ，该比例需达40%才能支撑强劲的房地产市场 。全现金交易占比为31%
，低于去年同期的32%
。

　　包括止赎在内的困境销售占交易总量的3%，与去年同期持平。