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热点城市“地王 ”频现 ，当前房企更愿意在“确定性强 ”的地块上重金布局
文|《财经》研究员 辛晓彤
编辑 | 杨立赟
236亿元 ，广州“新地王 ”诞生。
2月25日，春节后广州土拍首秀迎来重磅地块出让 。针对CBD珠江新城东区的马场一期地块 ，八家房企上演了一场持续9小时 、竞价243轮的“土地争夺战 ” ，引得超10万人围观，服务器多次崩溃 。
最终，越秀地产将该地块收入囊中 ，溢价率为26.6%。236亿元的成交总价位列广州土拍历史第二、全国第五 ，折合8.5万元/平方米的住宅楼面价更是刷新广州单价“地王 ”纪录，被视作地产行业的“强心剂 ” 。
参与竞拍八家房企皆为国央企 ，一方面显示出头部央国企对一线城市房地产基本面的信心 ，另一方面也说明了当前在拿地环节的竞争格局 。
克而瑞地产研究中心在相关报告中指出，当前土地市场的核心特征是 “央国企主导 、聚焦核心城市 ” ，而土地市场真正回归正轨 ，仍需依托销售端的实质性回暖与民企投资的全面重启。
从数据与市场现实来看，广州马场“地王 ”的诞生 ，是2025年全国核心城市地王频现现象的延续 ，这一结果更多由地块自身的核心价值决定，短期内并不代表市场整体回温 。
2025年招拍挂土地平均溢价率达到5.3% ，创下四年来新高 ，但整体来看溢价率高于1%的地块仅占17% 。也就是说，各地的“地王 ”背后，是土拍市场结构性的冷热不均。
“热点城市核心地块的受关注度持续走高 ，本质是市场谨慎度提升的表现 ，房企在市场预期尚未完全明朗的情况下，更愿意将资金投向确定性强的优质地块。 ”58安居客研究院院长张波对《财经》表示 ，当一二线城市外围地块 、三线城市核心地块均迎来市场追捧时 ，才是房地产市场完全复苏的明确信号 。
珠江新城最后的“遗珠 ”
这场土拍鏖战的爆发，从地块亮相之初便已埋下伏笔 。
2月10日 ，2026年广州市首场土地推介沙龙上 ，马场是其中重点推介地块。中指研究院广州分院研究主管陈雪强告诉《财经》，该地块是广州近十年来出让过地块中位置最核心、体量最大 、功能最齐全的地块 。
作为广州的核心CBD ，珠江新城早已寸土寸金 ，土地供应极度稀缺，马场一期地块也因此被称作珠江新城CBD最后的“遗珠 ” ，该地块恰好坐落于广州核心发展轴之上 ，区位优势无可替代 。
马场一期的起拍价为186亿元，已经超过广州绝大多数地块的最终成交价，是广州近15年出让的起拍门槛最高的地块之一。
地块的价值还体现在周边典型豪宅项目云集 。距马场一期地块约2.2公里的保利玥玺湾 ，2025年11月开盘首日销售额便突破100亿元 ，成为2025年全国首个开盘当日破百亿的项目 。该项目成交均价高达17万元/平方米，最高单价更是超30万元/平方米。
中国城市专家智库委员会常务副秘书长林先平认为 ，马场地块在天河区的稀缺性决定了其核心价值 ，后续开发企业可通过产品升级持续维持项目溢价，而此次土拍的激烈竞标 ，也对周边在售项目的价格形成了正向推动 。
竞拍当天的八家房企分别是越秀 、保利、招商、华润置地 、珠江实业 、广州城投、广州建筑以及广州地铁 ，均为国央企 。民企缺席了这场核心地块的争夺战，也从侧面反映出当前市场的拿地格局。
根据规划 ，马场一期将被打造成高端住宅 、顶奢商业 、甲级办公、优质教育的全能综合体 ，并建设总绿地面积超10公顷的城央公园，成为珠江新城的又一城市标杆 。
出让协议明确要求 ，竞得方须引入一家高端时尚百货运营企业 ，项目
