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【央视新闻客户端】
炒股就看金麒麟分析师研报 ，权威 ，专业 ，及时 ，全面 ，助您挖掘潜力主题机会！ 来源：一瑜中的 文：华创证券首席经济学家 张瑜 核心观点 宏观视角下 ，地产“脱敏”并非一蹴而就 ，更多是分层级 、渐进式演进，我们研究发现最可能的脱敏顺序是——“先股市 、再消费 、最后投资 ” 。我们将其归纳为“三步曲 ” ，当下股市脱敏基本完成 ，消费脱敏正在进行中 ，投资脱敏仍需时日。 首先 ，资本市场反应最为灵敏 ，从盈利 、估值 、产业 、配置四个维度来看 ，股市或已初步完成对地产股的脱敏；其次 ，消费受文化 、房价与收入预期等影响 ，因素比较复杂 ，但如从必选类社零 、消费信心、分城市社零等数据来看 ，消费似正在对地产脱敏 ，地产通过财富效应 、收入效应对消费的拖累也似在客观减轻；最后是投资 ，由于投资端调整较慢 、且面临中长期人口拐点等因素制约 ，预计脱敏将最晚到来 。 报告摘要 第一步曲：股市 ，或已初步脱敏 宏观视角看股市主要聚焦四个层面：盈利 、估值 、产业本身 、机构配置偏好 。从这四个维度来看 ，股市或已经初步对地产脱敏，该链条“地产行业波动→地产股及产业链的盈利与股价波动→进而影响到整体A股情绪与走势”已弱化： 一是盈利层面 ，地产占比已不足1% 。2025年前三季度“狭义地产 ”（房地产+房屋建筑）营业利润占A股的比重已降至0.5% ，即便考虑上游建材行业（非金属矿采+非金属制品+黑色矿采+黑色加工） ，营业利润占比也仅1.8% ，2021年时该比值高达8.4% 。即 ，地产对A股盈利拖累已经“极致表达 ” 。 二是估值层面 ，地产下行不再是居民参与股市的“硬约束 ” ，从流动性层面助力股市估值抬升 。历史上（2016-2024年） ，二手房价领先“非银存款-居民存款剪刀差”（用于衡量资本市场交易量活跃度）约三个季度 。但2024年四季度以来 ，两者出现显著背离：在二手房价继续下探的同时 ，“非银存款-居民存款剪刀差 ”持续回升 ，新发基金份额 、开户数等指标同步攀升 。即 ，当前房价调整已不再是居民参与股市的“硬约束 ” ，居民反而因买房减少而面临资产欠配问题 。 三是产业层面 ，即便是地产股本身 ，也在慢慢脱敏：我们发现地产股的下行波动率已降至历史低位，同时上游产业链也在稳步去地产化 。具体看：1）经过3-4年的调整 ，地产股的下行波动率（用以衡量地产股在下跌时的不稳定性 ，详见正文）大幅降低 ，截至2026年1月末 ，已降至2021年来的11%分位 ，2000年来的14%分位 。2）上游产业对地产的依赖度显著下降 ，我们测算 ，2020年钢行业增加值中 ，由地产拉动的比例为21% ，2023年已经降至12% 。水泥石灰石膏行业则从37%降至25% ，预计2026年这一比重会进一步降低 。 四是配置层面 ，偏股型公募基金的地产仓位已降至0.4%左右 。观察4782支偏股型公募样本 。截至2025年末 ，其权益投资规模合计为3.4万亿 ，其中投向房地产行业（国民经济行业分类）为0.01万亿 ，占权益投资规模的0.4% ，不论绝对投资规模 、还是持仓占比，均已达2005年以来最低水平。 在前述四方因素影响下 ，股市整体基本完成对地产的脱敏 。2000-2021年 ，万得房地产指数与万得全A收益率60日滚动相关系数高达0.8 ，2025年以来相关系数明显回落 ，目前为2000年有数据以来的11%分位 。 第二步曲：消费 ，或正在脱敏 （一）逻辑：地产影响消费的三大效应 ，或都在弱化 首先 ，从已有研究视角切入 ，地产影响消费的三大效应 ，逻辑或均在弱化： 一是财富效应（房价下跌抑制居民消费）逻辑弱化 。随着房价下跌与居民金融资产的积累 ，居民金融资产与住房资产的差距不断缩小 ，我们预计2026年居
