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　　北京地铁4号线西红门站旁的北京荟聚购物中心（以下简称“北京荟聚
”），常年保持着旺盛的人流
。这座由英格卡集团全资持有十余年的商业综合体
，近期迎来产权变动的消息，新的产权人背后 ，险资机构正是主要的出资方。

　　这一变化正是当下险资资产配置的缩影 。在利率下行 、传统固收资产收益承压的背景下
，具备长期稳定现金流、抗通胀属性的商业不动产，正逐渐成为险资投资组合中的核心“资产锚”
。值得注意的是 ，险资的投资模式持续升级——从物权直投进化为公募REITs（不动产投资信托基金）
、持有型ABS（资产证券化）、Pre-REITs（公募REITs培育基金）等多元工具并举；同时
，“险资持有产权+原有业主专业运营 ”的投资路径也被进一步普及，既盘活了存量资产 ，又实现了险资投资与自身长久期负债的精准匹配。

　　聚焦核心资产

　　提升投资收益

　　2月8日
，记者在北京荟聚现场看到，商城内人气旺盛 ，午餐时段多家餐厅座无虚席
，需排队等位 。

　　北京荟聚由英格卡集团全资持有
。近期，该集团与高和资本达成战略合作 ，计划成立专项不动产基金，持有北京 、无锡
、武汉三地的荟聚项目。记者从知情人士处独家获悉
，该专项基金将持有上述项目，而基金的有限合伙人（LP）正是险资机构 。

　　事实上 ，这一交易并非孤例
，险资近年来对优质商业不动产始终保持着较高的“扫货
”热情。无论是写字楼、购物中心还是酒店，核心地段的优质资产都成为了险资眼中的香饽饽
。

　　据记者梳理 ，2025年
，中邮人寿保险股份有限公司（以下简称“中邮保险”）领投的人民币基金以108亿元收购上海静安区核心地段的博华广场，创下当年险资不动产投资单笔最高纪录；大家保险集团（以下简称“大家保险 ”）通过旗下基金公司以24.5亿元拿下杭州滨江宝龙城；招商信诺人寿联合利安人寿出资9亿元 ，完成对上海东锦江希尔顿逸林酒店的收购；瑞众人寿保险有限责任公司（以下简称“瑞众保险
”）通过旗下资管公司参与华润置地Pre-REIT——润盈金石基金
，并完成首期出资，该基金将投向位于西安 、贵阳
、大连三个城市的三座优质购物中心项目。

　　险资为何如此热衷于“买买买”？其背后是一套严密的资产配置逻辑 。中邮保险不动产投资部总经理徐立思向《证券日报》记者表示 ，当前传统固收类资产受利率环境影响较大
，而保险资金尤其是寿险资金久期普遍超过10年，需应对保单赔付、到期给付等刚性支出 ，优质商业不动产的长周期属性与持续可预期的现金流，恰好能匹配这一需求
，在抵御利率下行压力的同时实现资产保值或增值
。

　　瑞众保险相关负责人表示，购物中心作为扩内需 、促消费的重要载体 ，兼具经营强韧性
、租金稳定性和资产增值性
，能为保险资金提供长期稳定的现金流回报，具备机遇性配置价值。

　　此外 ，仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管徐茜茜在接受《证券日报》记者采访时表示
，在商业不动产投资整体降温的背景下，投资者对核心地段、运营优质的资产仍保持较高配置意愿 。险资在商业不动产投资领域保持活跃 ，核心原因在于优质资产的性价比凸显
。截至2025年底
，北京办公楼和零售资产的资本化率（物业年净经营收入与物业市场价值/收购价格）分别为5.5%和6.3%，显著高于10年期国债收益率 ，为险资提升整体投资收益率提供了重要支撑。

　　模式迭代升级

　　多元工具协同

　　为了实现不动产投资“控资产 、提效率
、增流动 ”的三重目标
，近年来，险资机构开始运用多种金融工具 ，投资路径从单一的物权持有，演进为“直接控股+金融工具
”的多元协同模式 。

　　在公募REITs领域
，险资参与度显著提升
。例如，202